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馮侖投資530億建“立體城市” 初步選址廊坊

2010-09-23
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馮侖投資530億建“立體城市” 初步選址廊坊
馮侖,立體城市,廊坊
來源:理財周報 作者:王欣2010年09月21日

  在中國地產業,馮侖絕對是個另類。和很多開發商買地皮做項目不同,他常常有些異想天開的舉動。第一個把集裝箱改造成酒店的是他;第一個租下了紐約重建的世貿中心在那里開虛擬辦公室的也是他。

  如今,他居然要在400米高空養豬,在2平方公里的土地上,打造一個建筑面積達600萬平方米,可容納15萬人口、3萬個家庭,容積率為6的“立體城市”。這個城市可以做到,在400米的高空上學、種菜;在同一座大樓里住人、養豬、養牛;這個立體城市還可能引進荷蘭最有成效的科學養豬經驗,可以做到樓頂養豬、中間殺豬、下面吃肉。

  當王石聽到馮侖這個夢想時,說,“這像童話”;直到一個月前,王石對此評價才更進一步,“這事靠譜!

  但這只是王石的看法,馮侖的立體城市夢想是否能成行,將直接關系到萬通的股價,畢竟根據2010年中報,萬通地產“籌資活動”凈現金流入比前一年減少60%(2009年是25億,2010年中報是10億),“現金及現金等價物凈增加額”也比前一年減少了72%(2009年是11.5億,2010年中報是3.2億);而在2008年,籌資活動凈現金流入總額驟減至5.57億元,同期的“現金及現金等價物凈增加額”為凈流出11.97億,而上一年流入15.23億。

  馮侖530億的“狂想夢”

  地產界大多數開發商比較現實,而號稱思想者的馮侖,他所設想的立體城市夢在很多人看來依舊不切實際。

  據了解,馮侖的“立體城市”要讓居民“足不出戶”即可滿足大部分工作生活等需要。60%的人可以在‘立體城市’里就業,只有40%的人需要不定期出入城市。并且馮侖還能讓豬糞不臭而用作肥料和能源,而豬肉用來做火腿腸等等;而他認為那時候的白領可以不用坐在電腦前上班,在城市里管管草莓就可以。馮侖還為這個城市設置了火葬場,人死之后,也不用擔心,可以先是塑膠化,然后通過火葬場做成模具運出去。

  相關消息透露,目前該城市已經選址廊坊。前期如進展順利預計明年年底可動工。整個立體城市的投資如果按一平方公里600萬平方米來看,總投資530億人民幣,其中硬投資為300億,230億是軟投資,而萬通地產將拿出25%的自有資金。至于住宅成本,如果按照精裝修來算,成本和售價加起來不超過一萬元人民幣。

  但在大多數人看來,做立體城市的這群人屬于地產界狂想者一類。

  研究立體城市的千禧未來城 (論壇 新聞)設計者原田鎮郎認為,要實現世界首創的立體城市,必須要有三個條件:第一,地球環境以及社會需要立體城市建設;第二,實現這個項目需要很龐大的經濟能力;第三,要實現立體城市必須要有夢想,還有實現這個理想的指揮者存在。

  而原田鎮郎認為,中國偉大的指揮者已經出現,就是馮侖先生。

  而馮侖認為,在中國能夠實現立體城市夢想要素也有三。第一是,只有中國政府有統一規劃出一千多畝地的能力。而這在西方包括在日本,有這個夢想,但是缺乏各方協調,所以才沒有實現。第二是中國有市場需求。因為,中國14億人正在經歷一個空前的市場化過程。第三,要有一個為夢想而工作的團隊。包括企業,包括我們的顧問,包括我們的財務專家,包括所有的相關技術人員。

  而廊坊讓他們為理想找到了支點。

  馮侖對此狂想還不僅及此。他還要連續五年做各種地形地貌上的立體城市的研發!氨热缯f沙漠上怎么做?草原上怎么做?丘陵(地區)怎么做?山地怎么做?海邊怎么做?高密度舊城很多的地方怎么做?新城怎么做?五萬人怎么做,十五萬人怎么做?九萬人怎么做?二十五萬人怎么做?”

  資金難度受考驗

  在房地產界看來,馮侖這個夢最不切實際的可能就是資金壓力。

  根據萬通8月份發布的2010年中報,萬通地產目前擁有貨幣資金僅為11.5億元,但該公司卻有11個項目仍在建設中,其中僅今明兩年內計劃竣工的5個項目,預計總投資額就達35.7億元。
此外,萬通中報還顯示,萬通地產上半年共實現營業利潤約2381萬元,相比去年同期的9189萬元跌去七成;利潤總額為6175萬元,去年同期則為1.75億元;上半年萬通地產營業利潤率為44.37%,同比下降12.35個百分點。

  在全行業陷入融資窘迫的情況下,這個需要投入大量資金的夢,資金窘迫的萬通顯然做不來。馮侖自己也承認,根據萬通地產“吃軟飯、戴綠帽子、掙硬錢”策略,萬通只愿意在其中擔任制片人的角色,“你看到過制片人出錢的嗎?”馮侖在現場如是反問記者。所以除去萬通自己的直接投資,該項目還將包括一些基金投資,還有一些其他的上市公司、銀行,各種各樣的財務組合。

  “我的理想就是把房地產作成微軟這樣的企業,把城市變得非常簡單,又很美好!拔磥泶蠹叶伎梢栽谌f通研發、創造的立體城市構想下,法律的約束范圍內,系統地操作流程,形成一整套的賺錢模式,這樣大家都可以來賺錢!瘪T侖對媒體如此解釋。

  但對于這樣一個涉及建筑、社會體系、產業規劃、人文建設等等的“夢想”,即便按照馮侖以上設想,一切進展順利,這個夢在外人眼中實現的難度還有多大?

  亞豪機構市場總監郭毅認為,馮侖的立體城代表一種前沿的發展趨勢。但真正落實到實際中還有很多壁壘,包括政策、技術、生態、能源、商業模式等,比如這么高的建筑物,遇到停電、火災等事件如何處理?能否將居住者需要的商家引入建筑,從而實現足不出戶的生活方式等。真正實現需要一個相對漫長的周期和過程,這中間任何一點失誤都可能造成立體城市的夭折。并且她認為,這需要一個長期、持續的投入過程,需要大量的資金投入,一般企業很難支持。

  不過,作為一個地產商,馮侖的好玩在于,他并不會受種種世人看法影響。據說,為了改變大家的偏見,他們專門請作家,寫了一本小說叫《立體城市》;并且還將開發立體城市網絡游戲,游戲者可以通過積分換取萬通幣,將來立體城市建好后可以享受買房打折、城市內消費等優惠措施。

  高鐵“房”時代

  下半年北京商業地產租售“量價齊升”

  1964年,日本新干線的成功,為當時被歐洲許多國家視為“夕陽產業”的鐵路運輸注入了“強心劑”;從日本到歐洲再到亞洲的中國、越南——隨著全球高鐵市場的日益擴大,尤其是全球金融危機以來,高速經濟的迅速發展為平衡區域間新一輪經濟高速增長奠定基礎,不管是發達國家還是新興市場國家目前都把目光瞄準了發展高鐵。

  各國高鐵價值鏈:帶動旅游、房產置業和零售業

  高鐵路網作為連接城市的一種現代化軌道交通形式,最直觀的價值就是帶動兩地旅游、房產置業和零售商業的繁榮發展,為城市間 (論壇 新聞
視頻)經濟發展提供動力,產業間資源整合和深度戰略合作具有明顯的支撐和帶動效應。

  在房地產領域,全球各地也都顯現出高鐵帶動區域產業—產業帶來人口遷徙—從而提升周邊土地價值的蝴蝶效應。在國內按照《中長期鐵路網規劃》和目前的建設進度,到2012年,中國新建高速鐵路將達到1.3萬公里,輔以既有線時速200~250公里提速線路,中國高速鐵路網將初具規模,鄰近省會城市將形成1至2小時交通圈,省會與周邊城市形成半小時至1小時交通圈,北京到全國絕大部分省會城市將形成8小時以內交通圈。

  運行時間縮短一倍的日本新干線,帶動了其沿線經濟的發展。如:東海道新干線和山陽新干線,每年約有乘客2億人次,優化了沿線地帶的工業布局,促進了周邊地產、汽車、機電、家用電器等產業的高速發展,增加就業50萬人,由此而產生的餐飲、旅游等消費支出約5萬億日元,改善了以高鐵火車站為原點3公里半徑的生活工作規劃,大大提高了站點周邊的土地價值;

  法國高鐵的建成和使用對里昂的經濟發展具有深遠影響。通車后的里昂高鐵車站周邊,成為了商務辦公樓發展最快、最受歡迎的地區,那里聚集了全市40%的商務辦公樓;通車3年后,周邊土地的價格和商務辦公租金都提高了2倍;

  臺灣高鐵對周邊房地產帶動效應更為明顯,以南高鐵站為例,途經的經貿園區站、會展中心站等中心站點,房價節節高漲,從原來的約每平米35萬臺元,漲到五十萬臺元以上,預售房喊到每平米六十萬臺元以上。臺中代銷中介工作人員表示,高鐵效應帶來臺北投資客涌入臺中,以公寓、商業、商務辦公為一體的HOPSCA(城市綜合體)項目成為地產理財客熱衷的產品。

  中國高鐵,帶動沿線土地價值升高

  中國北京隨著高鐵路網“8小時生活商圈”的不斷完善,跨城生活已不是新鮮,半小時到天津;8小時到廣州;6小時到長沙——人們的生活時間在縮短,生活的半徑在擴大。外省人到北京買房置業投資已成為時下中國財富家庭置業理財的新觀念新思維。

  一份業內報告顯示,近年來,北京市的軌道交通快速發展帶來沿線土地的價值的提高。據不完全統計:近兩年以來,高鐵物業每年呈現約30%的價格漲幅,并且能夠為區域房地產帶來約10%-12%的漲幅。據位于西長安街沿線的城市綜合體北京光耀東方廣場負責人介紹:“綜合體的公寓部分已經售罄,兩棟寫字樓即將發售,目前的意向認購情況也比較理想!彪S著高鐵時代來臨,光耀東方廣場這類處于高鐵商圈核心區的項目所面對的商業潛力更是巨大。

  據業內人士表示:光耀東方的投資價值具體表現在“高鐵、地鐵”的雙鐵交通優勢,北京西站正在進行改造和提升,多條高鐵線路在規劃中;引入地鐵9號線,與北京南站、北京站可實現地鐵全線連接。北京西站與光耀東方廣場則實現了無縫對接,不用走出地面,即可從地鐵直達光耀東方廣場。再有填補了公主墳商圈與西單商圈之間的商業空白,點亮了天安門以西區域的商業價值暗角,對提升區域內商業環境和價值起到積極的推動作用。而其中高鐵帶動的升值作用不容忽視。

  隨著商住倒掛現象的扭轉,下半年以來,在樓市整體回暖及區域配套完善的影響下,北京商業地產租售“量價齊升”,其中寫字樓市場總體價格呈平穩上揚趨勢!昂芏嗫蛻艉鸵庀蛲顿Y者都看好光耀東方所在的全國交通樞紐區域。即將成為世界城市的北京,隨著高鐵時代的來臨,其投資增值空間更是被人們所看好”光耀東方負責人如是說。
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本欄目主要介紹時尚生活方式,現代生活方式方面,包括最新的生活時尚,健康生活方式,小資生活方式,美國生活方式,馮侖投資530億建“立體城市” 初步選址廊坊等。特別關注有關人與文化的價值方面的研究。

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